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【干貨】商業地產4大運營模式優劣論
海南金秋商業投資管理有限公司 | 2017-06-02 12:43:46 | 閱讀:978


文章來源:贏才網論壇


模式1:純銷售模式



一般適合在相對不成熟的新開發區域,未來潛在的升值空間比較大,但在目前不具備成熟消費的情況下,采用直接銷售有利于實現價值最大化。但是由于產權賣散,往往后期經營業態也得不到控制。

優勢:發展商可在短期內回籠資金,降低項目整體資金壓力,無需承擔返租補貼與相關稅費;將商業經營壓力轉移向中小業主,由其分擔經營壓力。

劣勢:產權分散,主力店或品牌店難以進駐;無法規劃經營業態及規范整體形象;對于商業做旺主要靠市場自身調整,所需時間較長;若經營不好,對于項目整體形象有一定影響。

適用:商業銷售競爭不激烈導致市場成熟度低,投資客戶缺乏了解;純街鋪銷售;商業體量極少或零星商業物業。

模式2:帶租約銷售


該模式是目前社區商業操作比較合理的模式,適用的項目必須具備一定的現實經營條件,由發展商把握好業態結構,確保業態的生存機會,適合引進租金承受能力強的品牌實力商戶,通過商戶的品牌知名度和高租金提高銷售率。在兩至三年后將使用權交還到業主手上。屆時,商業已進入到良性的經營狀況中,商戶和業主對本社區的認識也到了成熟的階段,不會盲目轉換業態。

優勢:通過招商保證前期商業定位與形象;能快速回收資金,無需承擔返租補貼與相關稅費;短期內使業主獲得穩定收益。

劣勢:鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯;未出租的商鋪銷售難度較大,特別是大鋪;銷售難度較大,售價與租金之間產生的收益回報低難以達到投資者期望;中、長期收益難以穩定;后期經營管理難度較大,嚴重損壞商業形象與公司長期發展;各類手續復雜,易產生糾紛,影響公司品牌。

適用:商業氛圍已形成且正經營紅火,無需擔心后續收益;可銷售物業有大型主力店進駐且長期經營保證,獲取長期穩定收益回報;純街鋪或少量商業物業。

模式3:短期返租(1-3年)


在項目具備一定的現實經營條件,但是及時經營租金不高,距離銷售價格之間尚且存在一定的差距的情況下,采取短期返租可以適當回避用租金來對應銷售價格的尷尬。




該模式能夠兼顧到發展商、業主等多方的利益,首先業主的租金能夠得到保障,其次發展商能夠有效控制業態和招商,但是短期返租可能導致售價的虛高。

優勢
前期由發展商統一控制招商和經營,能確保既定的商業定位與規劃,可以有效保證整體商業形象。
幫業主堅守前幾年守業期,既能堅定投資者信心,又能在返租后卸下返租包袱;
3年返租期較適中,3年后商業有可能旺

劣勢
承擔前幾年的返租補貼;
返租結束后的統一經營管理要求較高;
因返租而產生相應的返租法律風險


模式4:長期返租(8-10年)


長期返租模式一般僅適合場內商鋪,該模式由于給發展商帶來長期的包袱而被市場逐步淘汰,但是,在某些發展商必須控制商戶質量而且該項目具備良好的現實經營條件的的情況下,長期返租也是可以采取的一種策略,但長期租約一般分段來簽。

優勢
前期由發展商控制招商,能確保既定的商業定位;
給投資者堅定信心;
返租銷售,并適當降低投資門檻,可以擴大客戶層面,有利于加快項目銷售速度;
如果項目經營管理非常成功,遠期物業租金收益將有可能出承諾回報


劣勢
承擔十年的返租補貼;
如后期經營管理沒有達到預期目標,則承受返租年限越長,壓力越大;
因返租而產生相應的返租法律風險。



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