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建筑的先天缺陷是商業項目后天永遠的痛
海南金秋商業投資管理有限公司 | 2017-02-13 09:52:59 | 閱讀:801


文:陳倍麟;來源:克而瑞


【導讀】好的建筑物業不一定能成就好的商業項目,但好的商業項目一定有好的建筑物業作為支撐!


現在很多商業項目開發商拿到一塊地,首先想到的不是咨詢策劃公司,而是建筑設計公司,因為政府催著開發商報規。

但是做商業項目的正確流程,首先是市調定位,然后才是相關設計,再是建筑開發。

當還未研究清楚做什么性質的商業(市級商業、區級商業、社區商業等)、開發多大體量(5萬方?10萬方?后期招商運營情況天差地別)、商業形態是什么(單體式商業、街區式商業等),而先做建筑設計,最后的結果很有可能與實際所需功能不相吻合,設計公司更多注重的是物業問題和安全問題,很多情況下他們并無使用物業的經驗或者是相關研究的支撐。

建筑物業的缺陷是商業項目永久的痛,一旦落成,想要改造耗費的成本十分巨大,有的甚至無法改造,只能砸掉重來。

所以這期我將講解在商業建筑設計建造的過程中,開發商必須嚴格把控、仔細研究的8個問題。
商場入口方位的設定
入口包括主入口、次入口、超市入口等,沒有固定標準,但可根據項目四至道路的等級、人流車流的流向來確定,同時兼顧考慮各個入口、各類入口之間的協同互動效應,如超市入口與商場入口是否需要客流共享等。

所以,必須先要有專業的市調調查,然后才能規劃建筑設計。入口設置不正確的話,一定會影響消費者的到達率。
(案例:上海虹口龍之夢將地下超市家樂福的入口滾梯設置在次入口右側,客群共享,提升商場人氣。)

2柱網結構設計投入與產出的平衡點
采用何種柱網結構要根據城市的等級、商業項目的性質、周邊競爭的態勢、開發商的開發實力來決定。

如果開發商想打造一個品質型的商業項目,那柱距相應要大一些,但資金投入也會相應增加。

一般現在最經濟的結構是8.4m*8.4m,但是落到地下一層做停車場的時候,8.4m的柱距只能停三輛車。如果要做高端商場,停車位多一些,要做到10.8m的開間才能停下4輛車。

(案例:杭州西溪濕地印象城,柱距10.8m)

柱距大小沒有具體的標準,要根據不同的項目具體的決定,歸根結底其實就是開發商對于投入和產出的測算。

3商業建筑的層高及樓層數
商業建筑的層高及樓層數與城市的消費能力密切相關。

做高端的商場,層高一定要高。層高高了,建筑成本勢必會上升。樓層數多了,建筑面積相應的會增加,但后期的招商運營等相關問題也會接踵而來。層高和樓層數也要根據市調定位來提供一個合理的數據支撐。

4中庭的面積和數量
中庭是一個商業項目的人流磁場,過大過小、過多過少均無法發揮其重要的聚集消費者并向各個區域源源不斷輸送客流的作用。

我們公司在商業地產領域已經深耕多年,研究的商業項目案例有許多,專業研究非常深入。這其中有成功的案例,也有失敗的案例。

比如我們研究案例中的——上海莘莊仲盛世界,它主中庭的位置設置十分不合理。

進門就是主中庭,而且面積過大,將近一千平米。它由美國的建筑設計事務所設計,結果卻不盡如人意。(國內與國外的建筑設計公司選擇時最關鍵是其商業建筑設計是否專業,它曾做過多少個成功的商業項目。)

關于中庭的面積和數量問題我們公司有比較專業全面的研究,可以提供相關服務。日后,在視頻中也會用案例詳細介紹。

5中廊、走道的寬度大小
過寬和過窄都是不合理的。過窄會顯得商場低端,過寬導致消費者不互動。商場中的建筑結構實際是一個空間,給消費者一個舒適的空間。

6商場的平面動線及垂直動線體系
現代的購物中心的設計理念與二十世紀初相比已經有很大的提升。購物中心進入中國時間較短,我國第一個建成并投入使用的都市型購物中心是上海港匯廣場。

上海港匯廣場動線設計得非常合理。但是該開發商在濟南建造的恒隆廣場,動線設計不合理,因此造成去年一百多家品牌店撤店。

也有許多人評論:定位太高端導致其經營不善。

我認為這不是定位高端的問題,對一個省會城市,在市級商圈的高端位置建造一個商業廣場,建筑物業有品質的話消費者不會拒絕。問題是動線體系不合理,消費者進入后的舒適度大大降低。

(案例:濟南恒隆廣場。從導購圖中可以看出,其采用雙環線動線,大部分消費者首次進入商場以后極易迷失方向)

在這方面,建筑公司和設計公司都不一定拿手,因為他們不是物業的使用者,也不會耗費大量時間和精力去做相關的研究。

我建議是策劃公司和設計公司在商業項目的建筑方面高度配合。

因為策劃公司懂定位、業態布局、動線設計,設計公司懂技術。把定位通過建筑設計的技術手段非常合理的表現出來,才能使商業項目幾十年不落伍,一直使用下去(港匯廣場99年開業,到目前為止動線系統也十分好用)。

7是否要建設下沉式廣場
現在許多開發商都有這個困惑,看到有些建設下沉式廣場的項目非常成功,自己是否也應該設計建設。

如果地下有地鐵連接,那建造下沉式廣場的意義比較大,因為相當數量的消費者從地下到達,下沉式廣場配合景觀及休閑餐飲能大幅提升消費者體驗。

(案例:杭州西溪濕地印象城下沉式廣場,通過與西溪濕地相連的地下通道進行游客導入)

但是如果沒有地鐵,卻硬要建造下沉式廣場,想把地面人有意的往地下導入,效果不會太理想。

而且地下商業的價值往往比較低,一般為超市,如果沒有自營的商業,這部分投入還不如用在其他方面,而且建造地下商鋪應該在采光方面下功夫,而不是一味認定建造下沉式廣場。

8建筑物業相關管道、設施的預留
現在商業市場變化非???,特別是受網購沖擊?,F在許多百貨商店已經關門,購物中心去百貨化已經成為趨勢。

百貨所需面積大、租期長、租金低,而分割成小鋪租金收益會高且易于出租。但是對一個經濟消費能力很低的城市,不要百貨全都建造購物中心,同樣很難生存。

我們曾經在許昌調查過一個項目——時代購物中心,雖然它是百貨的結構,但采用了購物中心的動線體系。這使得它既符合當地的消費能力,又有比較超前的建筑空間和動線體系。這種操作使得它運營非常良好。

(案例:許昌時代廣場)

所以,內部物業應留出相應的調整空間。特別是餐飲業態對于物業要求較高,相關管道預留一定做足做充分。

購物中心餐飲業態及其他業態之間的增減調換十分常見,如果沒有相關的管道預留,餐飲比例調漲十分麻煩,甚至成為空談。

綜上,商業項目的建筑物業是后期成功招商運營的基礎,至于能建成什么樣,則完全取決于開發商!

好的建筑物業不一定能成就好的商業項目,但好的商業項目一定有好的建筑物業作為支撐!

——本文轉自商業地產與電商,版權歸原作者所有!


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